老张(化名)前些年,在某县级市不错的地段,花了200万,投资了写字楼里的200多平。当时想着长期持有收租子,如今已经2年没租出去了。

据说,那一整栋写字楼,今年至今为止,里面只有零星三、四家公司在办公。

老张最近厂里生意也不好,本想卖掉这写字楼物业周转。可后来他发现,就是打定主意亏掉交易的大额税费,一时半会也卖不掉。想去银行做个抵押吧,银行竟也不接。最后只好抵押了套住宅,套出点资金周转。

不是说,买房就买地段吗?

说起来,老张投资的这写字楼,地段是极好的。步行距离可达当地最新的大型商业综合体,附近的住宅也都是这几年一开盘就售卖一空的中高端住宅,妥妥的卖方市场,完全没有要跌的迹象,旁边的学校也是当地很棒的实验学校。

再看这县级市的基本面。常年位列全国百强县前30,住宅均价达到了12000一平,民营经济欣欣向荣,不少产业都迈出国门走向世界,城市财富充分落到了百姓的钱袋子里。

好像基本面也是挺好的。那老张投资的写字楼,哪里出了问题?

投资写字楼

老张可不是孤例。

前几年我硕士毕业刚来北京的时候,还被售楼小姐安利过远郊的一个写字楼投资。话说,当时我是一个有户口却还没买住宅的人,你竟然给我安利写字楼?是不是有点疯狂?

不过后来听说,那栋楼当时竟卖得极好。

由于附近的住宅随着地铁和配套的完善,涨幅相当可观。于是,很多想投资苦于限购的人,就把目光转向了同一地段的写字楼。

咳咳,这就是问题所在了。

住宅是咱大部分人更熟悉的物业,所以,我们总倾向于用判断住宅的标准,去解读写字楼的价值。

而写字楼,无论售价还是租金,和附近的住宅,其实并不是正相关的关系。

我们回到本质来看。

住宅是民生大计,是to C的市场。

人们买住宅,买的是该城市的就业环境,是该城市所能提供的医疗、教育、文化氛围。说白了,就是个人及其家庭能在这里赚得多,花得好。这是城市、地段绑定给住宅的价值,也是人口愿意源源不断流入的原因,进而进一步让优质城市优质地段住宅价格坚挺。

而写字楼呢?是纯投资物业,是to B的生意,受经济周期等因素影响极大。

无论是经济下行、商圈变迁、产业转型、城市产业结构调整,还是写字楼本身后期维护差、配套没跟上,都会导致其受到巨大冲击。因此不确定性极高。

比如这两年,社会融资加速下滑,互金行业受到较大冲击,加上部分板块写字楼供给加大,就直接体现在了写字楼空置率上升、租金下调上。

近期,相关机构都发布了2019年上半年的写字楼市场报告。

北京甲级写字楼空置率上升到11.5%,达到8年来最高值;上海优质写字楼空置率为18%,是10年来的最高值;深圳甲级写字楼的整体空置率则高达23.3%。与此同时,各城市的写字楼租金,环比也有不同程度下调。

这些还是超一线城市的数据。更不要说二三线以及再往下的县城了。

而连续四年蝉联全球最贵顶级写字楼榜首的香港中环,也面临着顶级金融服务机构、律师事务所的搬离。

今年迄今,中环核心区租金下跌1.6%,而第二季度香港写字楼整体租金,也环比下跌了0.4%,为5年来首次下跌。

那就没有投资了能赚钱的写字楼么?当然有。

我们会看到新闻某土豪买下某甲级写字楼一整层,或者某人赌对了某城市产业潜力提前布局地铁口价格洼地的写字楼,租金上涨赚得盆满钵满。

但投资写字楼,绝对不是赚快钱。由于高额交易成本,也不能买进卖出地炒作。

这种流动性比较弱的资产,一般都是看中长期的租金回报。根据国际专业理财公司的原则,15年内能收回投资总额的,就算是具有投资价值的项目。

而一旦看长期,作为与经济和产业密切挂钩的写字楼,不确定性就极大。

更不要说现在新型办公空间日新月异。

比如这几年,办公空间就从传统的独立封闭分区,向共享化、楼宇科技化转变。也许你今年投资的创新办公空间,过两年就成了跟不上时代的“老土”的代表了。而这种小业主分散持有的写字楼要做整体改造更新,也是极难的。

最近邻国日本,为奥运做准备,就在试行东京60万上班族在家办公一个月,包括丰田、富士通、日本电气等大型企业,都在其列。

说不定过几年,随着互联网协同工作的越来越便利,以及人工智能的发展,办公这个概念本身,都将发生巨大变革。

所以,面对写字楼投资巨大的不确定性,咱如果不是专业人士,没有深厚的功力,如果不是可投资资金量很大需要把写字楼作为分散配置标的物,就没必要冒这个风险不是?

投资写字楼
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